山口県の歴史・風景・花や世相のトピックをお届けします


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リバースモーゲージ制度

先日「スーパーモーニング」で鳥越俊太郎さんが、
この「リバースモーゲージ制度」は、良い制度ですよねと褒めていました。

逆抵当融資、住宅担保年金と呼ばれるいます。
高額の退職金や、厚生年金等を貰っている方には必要ないでしょうが・・・
自営業の者には、大変興味のある制度だと思います。
悲しいことに私の町の自治体や、近隣の金融機関は扱っている所がありません!

この制度の最大のメリットは、住宅などの資産はあっても現預金が無く、
生活費などの資金の提供を受けられることです。
この制度を利用することで、年金破綻等騒がれている中で、
私的年金を作り出せます。

デメリットは、相続を出来る親族がいるにもかかわらず、
親の相続をあてにしていた親族からのトラブル。
また、不動産の評価が低いエリアの場合融資額も低くなってしまいます。

リバース・モーゲージ(reverse mortgage)という言葉についてですが、
リバースとは「逆の」あるいは「反対の」、
モーゲージは「抵当」、「担保」という意味を表しています。
リバース・モーゲージは直訳すれば「逆抵当」、
一般的には「逆抵当融資」や「住宅担保年金」と和訳されています。
イメージとしては、ちょうど「住宅ローンの逆」のようなものと考えて頂ければ分かりやすいと思います。

リバース・モーゲージを包括的に説明しようとすると少し長くなりますが、
以下のようになります。
公的・民間の金融機関・住宅メーカーや国、地方自治体などが主体となり、
高齢者が所有(居住)する住宅及び土地などの不動産等を担保として、
生活資金や医療費等に充当する資金やゆとりある生活を送るための
生活資金を定期的あるいは一時的に融資し、
契約終了時(死亡・転居など)にその担保とした不動産
あるいはその他の金融資産を持って一括返済を行う制度の総称。

融資が実行されている期間中、元金の返済及び利息の支払いは基本的に必要なく、
契約終了時に元金及び利息が一括返済されるという仕組みになっています。
契約者の死亡の他に、所有権放棄、移転、相続などによって契約が終了する時があります。

実施主体(日本)

★ 自治体
 *世田谷シルバー資金融資制度(東京都世田谷区)
 *福祉資金貸付事業(東京都武蔵野市)
 *ふれあい福祉資金あっせん融資事業(兵庫県伊丹市)
 *高齢者くらしの充実資金貸付(兵庫県神戸市)
  など

★ 金融機関
 *中央三井のリバースモーゲージ(中央三井信託銀行)
 *充実人生(東京スター銀行)


長期生活支援資金貸付制度」「リバースモーゲージ」、そのしくみと概要。

◆ 民間金融機関によるリバースモーゲージ

土地を担保にして生活資金・介護資金を借りる金融商品です。
本人の死後、土地の売却処分などによって清算されます。

主に一部の民間銀行や住宅会社が、リバースモーゲージ商品を販売しています
(都市部のごく一部の自治体でリバースモーゲージを実施してはいるのですが、
全体的に業務縮小傾向にあります)。

ただし昨今の不動産不況で、担保にとった土地の資産価値が
下落傾向にあることなども背景にあり、都市部など販売地域を限定したり、
あるいは土地の評価がある程度確実に見込める場合にのみ販売する
ケースが多いようです。

いずれにせよ、かなりの評価価値が見込める土地でなければ、
現実的には利用は難しいかもしれません。

また、借り手となる本人からみると、万一自分が存命中に借入残高が不動産の
評価額いっぱいになってしまった場合は、その後の借り入れができなくなるリスクなど
もあります。

このように仕組みの周知や商品リスクの整備がまだ発展途上であり、
市場としての本格化はこれから…といったところです。


◆ 長期生活支援資金貸付制度

平成15年からスタートしている「長期生活支援資金」をご存じでしょうか。

一言でいうと、こちらは「公的なリバースモーゲージ」です。
すでに全国で約270件の実績(平成17年度)もあるとのことです。

生活福祉資金(長期生活支援資金)の概要について (厚生労働省)

実施するのは、都道府県に置かれる「社会福祉協議会」ですが、
直接の申込・相談窓口は「市区町村の社会福祉協議会」となります。

借り入れ世帯は「原則65歳以上で、抵当権や賃借権などの設定がなされていない
持ち家や土地(マンションは不可)に住む、市町村民税の非課税世帯程度の世帯」が
対象、すなわち主として年金生活者が想定されています。

単身者が対象ではありますが、「35歳以上の配偶者、又は親(配偶者の親を含む)
の同居は可」とされています。

なお推定相続人からは、連帯保証人一名を選任する必要があります。
また、相続する不動産の価値を使ってしまうことから、推定相続人全員の同意も
必要となります。

貸付額は1ヶ月30万円以内で、利子は年3%か長期プライムレートの、
いずれか低い利率となります。

融資限度額は、建物・土地評価額の7割(評価額1,500万円程度)を上限に、
貸付の対象となります。

償還期限は「借受人の死亡など貸付契約の終了時」となっており、
すなわち本人が亡くなったあとに、上記の連帯保証人あるいは相続人らが、
担保となっていた自宅(土地)を売却して返済することになります。

同居の家族は原則としてその家に住み続けることができなくなります
(ただし配偶者は、貸付を引き継ぐかたちで住み続けることができる場合もあります)
ので、申請前の十分な検討が必要です。

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by kfujiken2 | 2011-07-05 07:44 | 未分類 | Comments(0)