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取引価格が路線価より大幅に高く!? 新バブル到来?

金融緩和であふれたお金が不動産市場に流入しています。投資家からお金を集めて不動産を買い、
賃料収益などを分配する上場不動産投資信託(J―REIT〈リート〉)で、最近取得された物件の
価格水準が、相続税などの基準となる路線価の平均2・6倍となっていることがわかった。
目安とされる1・5倍程度より高く、一部では10倍超の物件もあった。日本銀行の金融緩和で
あふれたお金が不動産市場に流入し、東京の2017年分の最高路線価はバブル期を超えている。
取引価格も高めになっており、「新バブル」の懸念も出ている。


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今度のバブルでも、もちろん東京、大阪、名古屋の地価上昇が、全国の地価上昇を引っ張っていることには違いがないのですが、地方都市では、九州の福岡市や中国地方の広島市など、ごくわずかの地方中核都市しか上がっていないことが平成バブルのときとの大きな違いなのです。


80 年代のバブルを振り返って見ると、日本全国至る所で地価の上昇が見られた。
一方、現在の地価の上昇は地域による差が大きく、バブルと言うには物足りない。
外国人観光客の増加に伴うインバウンド需要や東京オリンピックに向けたホテル需要が
見込まれる地域、ファンド等による投資が見込まれる地域に限定される局地的な上昇で
ある。政府は地方創生を掲げ、地域活性化に向けた様々な取り組みが行われている。
そうした取り組みは、地方都市の地価にどのような影響を与えるか、東京との地価水準の
格差は縮まるのか。現在の地価の上昇はいつまで続くか、今後1、2 年の動きに注目したい。


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※ 景気の動向

「いざなぎ景気」は、1965年(昭和40年)11月から1970年(昭和45年)7月までの57か月間
「バブル景気」は、1986年(昭和61年)12月から1991年(平成3年)2月までの51か月間
「いざなみ景気」(戦後最長の景気回復)は、2002年2月~2008月2月までの73か月間
「アベノミクス景気」は、2012年12月(平成24年)から2017年(平成29年)3月までの52か月間


 「いざなぎ景気」: 1965年の証券不況で、金融緩和による金融政策だけでは改善せず、
政府は補正予算で第二次世界大戦後初の建設国債の発行を閣議決定した事で建設需要が増し、
いざなぎ景気がはじまりました。
1970年の八幡製鐵と富士製鐵の合併による新日本製鐵(新日鉄)の誕生など、貿易や資本の
自由化への対応のために、国際競争力の強化をめざして規模拡大のための企業の大型合併が
多数実現した。トヨタ・カローラや日産・サニーといった低価格の大衆車の発売によって
マイカーブームが起こり、東京オリンピック(1964年)を機にカラー放送が本格化したことから
カラーテレビの普及率が急速に高まった。
所得水準の向上によって、エアコンの購入も増加し、車 、カラーテレビ が新・三種の神器と呼ばれ、
消費の大幅な伸びも見られた。いざなぎ景気の間に日本経済は大きく拡大し、世界第二の経済大国と
なった。

◆ 「バブル景気」: 1980年代後半には、テレビ等のマスメディアの必要以上の毎日繰り返された
不動産価値の宣伝により、地価は異常な伸びを見せる。日経平均株価は1989年(平成元年)12月29日の
大納会には、史上最高値38,957円44銭を付けるなどし、資産価格のバブル化が起こっていた。
バブル景気による過剰な経済拡大期があり、その後にはその反動としてバブル崩壊による大幅な
資産価格下落や金融収縮などが起こり経済問題が多数噴出することとなる。

◆ 「いざなみ景気」: 2001年からのゼロ金利政策に代表される金融緩和政策が主因で、
2004年の大幅な為替介入で、実質実効為替レートが下がったことによる円安、北米の好調な需要により、
輸出関連産業を中心に多くの企業が過去最高売上高・利益を記録しました。
いざなみ景気は日本の戦後最長の好景気だったにも関わらず、 意外にも誰もそれを実感していませんし
知りません。新聞などでは「かげろう景気」などと呼ばれことからも想像がつくように、好況が
長く続いたとはいえ、たとえばGDP成長率、賃金上昇率などをみれば明らかなように、高度成長期の
好況とは比べものにならない低水準である。実感なきまま進んだ好景気は、2007年アメリカで
起こったサブプライムローン問題によって、アメリカ国内の投資と消費が急激に縮小したことで、
後退していきました。そこに追い討ちを掛けたのが、2008年9月のリーマンショックです。

◆ 「アベノミクス景気」: 2012年12月に始まった「アベノミクス景気」が、1990年前後の
バブル経済期を抜いて戦後3番目の長さになった。世界経済の金融危機からの回復に歩調を合わせ、
円安による企業の収益増や公共事業が景気を支えている。ただ、過去の回復局面と比べると内外需の
伸びは弱い。雇用環境は良くても賃金の伸びは限られ、「低温」の回復は実感が乏しい。


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by kfujiken2 | 2017-09-13 14:21 | コラム | Comments(0)
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